賃貸併用住宅、理想は描いたけど…実現は難しい？
「賃貸併用住宅って最強じゃない？」とワクワクしながら検討を始めた我が家。でも、現実はなかなかスムーズには進みませんでした。
G一番の壁は、「間取り」と「ローン審査」。
SNSや記事ではあまり語られない、リアルなハードルがあったんです。
我が家の最初のプラン：50坪・木造3階建
当初は、駅徒歩圏内の50坪の土地に、木造3階建てで検討していました。
- 延床面積：約100坪
- 賃貸：1階 ＋ 2階半分（2.5フロア分）
- 自宅：2階半分 ＋ 3階（1.5フロア分）
- 自宅玄関：共用廊下を通ってアクセス
「賃貸は1階だけじゃなく2階にも設ければ部屋数が増えて収益性もUP！」
「共用廊下を通って自宅に入るならスペース効率もいい！」
金融機関からのまさかのNG！間取りが投資寄りすぎた
なんと、この間取りがある金融機関でNGに。
理由は、「自宅と賃貸の空間が明確に分かれていないため、投資用物件とみなされる」とのこと。
共用廊下で自宅にアクセスする方式もマイナスポイントだったようで、
「自宅というより賃貸アパートの1室に住んでいる印象になる」と言われてしまいました。
その結果、事前審査NGで、審査ハードルの高さを実感しました。
ちなみに、当時問い合わせた金融機関で対応の感触が良かったのはこちら：
- 住信SBIネット銀行（年収10倍までのフルローンいけそうだが間取り制約が多い）
- 三井住友銀行（年収の8倍くらいまでなら間取り制約少なく融資がおりそう）
- 香川銀行（収支プランなど含めて柔軟に相談できそう）→全国保証利用のため事前審査未実施
今の検討プラン①：100坪の土地で2階建て木造
- 自宅：2階全体（平屋のような快適動線）
- 賃貸：1階に約4戸
- 駐車場：敷地に余裕あり設置可
メリット：
- 自宅がワンフロアで暮らしやすい
- 駐車場や庭付きも可能
- 土地に余裕があるので将来の転用性も高い
デメリット：
- そもそも100坪クラスの土地がレア
- 土地価格が高くなりがち
今の検討プラン②：50坪の土地で鉄骨4階建
- 1〜2階：賃貸（4〜5戸想定）
- 3〜4階：自宅（ホームエレベーターあり）
メリット：
- 駅近の土地でも実現しやすい
- 鉄骨なので遮音性・耐久性に優れる
デメリット：
- 斜線制限の影響で4階はバルコニーだらけに
- そのぶん居住空間が削られ、間取りがイマイチ
- 建築コストは木造より高め
プラン比較：100坪2階建 vs 50坪4階建鉄骨
| 項目 | 100坪2階建 | 50坪4階建鉄骨 |
|---|---|---|
| 土地価格 | 高い（希少） | 比較的安い（多い） |
| 建築コスト | 安め（木造） | 高め（鉄骨） |
| 遮音性 | 標準的 | 高い |
| 将来の拡張性 | 高い（自宅→賃貸転用可） | やや低め |
| 間取りの自由度 | 高い（制限少） | 規制で制約あり |
設計・ローン審査のハードルとこれからの課題
理想の「マイホーム×家賃収入」という選択肢。
でも実現するには、金融機関の融資方針・間取りの工夫・シミュレーション精度など、意外と乗り越えるハードルが多いです。
ただ、うまく組めれば「都心で広い家＋家賃収入付き」が手に入るのも事実。
今後も設計変更や見積もり、金融機関とのやりとりを進めながら、実現に向けて進んでいきたいと思います！
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